Разделы
Консультации, Публикации, Аналитика

Последствия недействительности сделки

С принятием нового Налогового кодекса Украины (дале – „НКУ”) несколько изменились порядки оплаты и ставки налогов, в том числе и налога с доходов физических лиц, которые связаны с продажей объектов недвижимости.

Во-первых, в соответствии с новым НКУ, продажей признается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования или дарения.

На основании этой нормы, продажей недвижимости признается также и переход права собственности путем принятия соответствующего решения суда.

Во-вторых, в соответствии со ст. 172 НКУ не налогооблагается доход от продажи объектов недвижимости не чаще одного раза в пределах налогового года и которые находятся в собственности соответствующего гражданина не менее 3 лет.

Другими словами, налогообложение дохода от продажи недвижимости закон ставит в зависимость от двух факторов:

1)                      продажа недвижимости один раз в течение налогового года;

2)                      нахождение такой недвижимости в собственности не менее, чем 3 года до момента продажи.

 

Примечание: в понимании этой статьи, недвижимостью признается жилой дом, квартира либо его часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий нормы бесплатной передачи (10 соток), согласно ст. 121 Земельного кодекса Украины.

 

Доход, полученный от продажи недвижимости во второй и последующие разы налогооблагается по ставке 5%.

Доход, полученный от продажи недвижимости, которая не перечислена выше, а также от продажи объектов незавершенного строительства также налогооблагается по ставке 5%.

Обращаем Ваше внимание на то, что НКУ не содержит информации о доходе, полученном впервые за налоговый год, но от продажи объекта недвижимости, который находится в собственности продавца менее трех лет.

Скорее всего, доход от операций по такой продаже также подпадает под ставку налога 5%.

 

В таком случае необходимо обратить внимание на ту категорию лиц, которые владеют недвижимостью на основании биржевых договоров.

Так, очень распространенная форма договоров, которая имела место в конце 90-х годов, а именно, так называемое, „биржевое удостоверение” договоров в понимании действующего Гражданского кодекса Украины (далее – „ГКУ”) является ненадлежащей формой.

В частности, согласно ст. 220 ГКУ, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является никчемным.

Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное либо частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В таком случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

В рамках данной статьи при удостоверении договоров купли-продажи дополнительно к основному пакету правоустанавливающих документов на недвижимость нотариусы требовали решение суда о признании биржевого договора действительным.

 

С другой стороны, в соответствии с п. 3 ст. 334 ГКУ, право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения либо с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действиетльным.

 

Таким образом, возникает ситуация, при которой собственник якобы владеет имуществом в течение многих лет, но формально, в понимании действующего законодательства Украины, считается полноправным собственником с момента вступления в законную силу решения суда о признании биржевого договора действительным.

Можно с уверенностью сказать, какую ставку налога в таком случае будет требовать налоговая инспекция к оплате продавцом при нотариальном удостоверении договора купли-продажи – все те же 5 процентов.

 В соответствии со ст. 172.5 НКУ, сумма налога определяется и самостоятельно оплачивается через банковские учреждения:

1)        лицом, которое продает либо обменивает с другим физическим лицом недвижимость, - до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;

2)        лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении собственника и о переходе права собственности на такое имущество.

 

Физическое лицо обязано отобразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

В последнее время авторами все больше внимания уделяется постулатам нового Налогового кодекса Украины, в результате чего совсем неприметными остались существенные изменения в гражданском законодательстве, в частности, в статье, связанной с последствиями недействиетльности таких сделок.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 203 ГКУ в новой редакции, содеражание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным устоям.

В свою очередь, пунктом 23 ст. 2 Бюджетного кодекса Украины определено, что доходы бюджета – налоговые, неналоговые и другие поступления не безвозвратной снове, взыскание которых предусмотрено законодательством Украины (включая трансферы, плату за административные услуги, собственные поступления бюджетных учреждений).

Согласно ч.2 ст. 9 указанного Кодекса, налоговыми поступлениями определены установленные законами Украины о налогообложении общегосударственные налоги и сборы (обязательные платежи) и местные налоги и сборы (обязательные платежи).

Таким образом, налог с доходов физических лиц является общегосударственным налогом, который пополняет государственный бюджет Украины. Соответственно, добросовестная уплата такого налога со стороны плательщика является безусловным интересом государства, а его снижение – действиями, которые противоречат таким интересам.

 

Обращаем внимание, что заключение договора купли-продажи по балансовой государственной стоимости объекта недвижимости (которая указывается в извлечении МБТИ), вместо реальной рыночной цены тянет за собой умышленное снижение оплаты налога и дает основание налоговым органам требовать признания такого договора недействительным как сделки, которая совершена с целью, противоречащей интересам государства.

 

Что касается правовых последствий признания недействиетльной сделки, совершенной с целью, противоречащей интересам государства, то они изложены в новой редакции ст. 228 ГКУ, а именно часть 3 предусматривает:

В случае несоблюдения требования относительно соответствия сделки интересам государства и общества, его моральным принципам такая сделка может быть признана недействительной. Если признанная судом недействительная сделка была совершена с целью, которая заведомо противоречит интересам государства и общества, то при наличии умысла у обеих сторон – в случае выполнения сделки обеими сторонами – в доход государства по решению суда взыскивается все полученное ними по соглашению, а в случае выполнения сделки одной стороной, с другой стороны по решению суда взыскивается в доход государства все полученное этой стороной и приндлежащее – с нее первой стороне на возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной стороны все полученное ею имущество по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное другой стороной или принадлежащее ей  на возмещение выполненного по решению суда взыскивается в доход государства”.