Разделы
Консультации, Публикации, Аналитика

Начисление и уплата налога на землю собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

ГНАУ предоставила разъяснение в связи с вопросом уплаты налога на землю собственником нежилого помещения в многоквартирном доме.

 

НАШ АНАЛИЗ

 

17.02.2011 года Государственная налоговая администрация Украины издала письмо № 3173/6/10-1015/567, относительно уплаты земельного налога (далее – «Письмо»).

 

В указанном письме ГНАУ ссылается на п. 287.7 ст. 287 Налогового кодекса Украины (ошибочно, поскольку на самом деле соответствующая норма содержится в п. 287.8), в соответствии с которым, собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме уплачивает в бюджет налог за площади под таким помещением с учетом пропорциональной доли придомовой территории с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. При этом, под придомовой территорией понимается установленный проектом земельный участок многоквартирной несадовой жилой застройки, который необходим для размещения и обслуживания жилого дома и связанных с ним хозяйственных и технических строений и сооружений.

 

В соответствии с п. 286.6 НК Украины, на земельный участок, на котором расположено строение, находящееся в пользовании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади строения, которое находится в их пользовании, с учетом придомовой территории.

 

Подводя итог указанному, ГНАУ делает заключение о том, что собственник нежилого помещения (или его части) в многоквартирном доме уплачивает налог на землю с момента государственной регистрации права собственности на помещение за площади под ним с учетом пропорциональной доли придомовой территории.

 

Указанный вывод налоговой администрации базируется только на нормах Налогового кодекса Украины относительно обязанности плательщика по уплате налога на землю, но не учитывает требования иных норм НК Украины и других нормативных актов. Так, пункт 286.1 Налогового кодекса определяет, что основанием для начисления земельного налога являются данные земельного кадастра.

 

Данные кадастра – это совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме земельных участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристике, распределении среди собственников земли и землепользователями, подготовленные в соответствии с законом (п. 14.1.42 ст. 14 Налогового кодекса Украины).

 

То есть, в случае с уплатой налога на землю собственником нежилого помещения (или его части) в многоквартирном доме, для начисления налога должны быть взяты данные земельного кадастра. Однако земельный кадастр не содержит сведений о каждом из собственников помещений в многоквартирных домах, но содержит только данные о собственнике земельного участка или его арендаторе. Очевидно, что таковым может быть лицо, которому участок передавался для строительства, или лицо, у которого многоквартирный дом находится в управлении (например, кондоминиум).

 

Кроме того, тот же п. 286.6 НК Украины не содержит указания на то, кем осуществляется начисление налога на землю в случае пользования помещением несколькими юридическими или физическими лицами.

 

Таким образом, нормы Налогового кодекса с одной стороны предполагают, что основанием для расчета налога на землю является земельный кадастр, а с другой стороны устанавливают, что такой налог начисляется собственникам нежилых помещений в многоквартирных домах, данные о которых не могут содержаться в земельной кадастре. Соответственно имеет место противоречие в нормах НК Украины.

 

Если брать данные земельного кадастра и начислять налог тому, кто числится в кадастре (например, предприятие ЖЭК, на балансе которого находится многоквартирный дом), поскольку для целей налогообложения налогом на землю используются данные земельного кадастра, и в то же время применять норму ст. 287.8 Налогового кодекса, начисляя налог собственнику части дома пропорционально его доле в таком доме, мы столкнемся с проблемой двойного налогообложения, когда налог должен быть уплачен и ЖЭКом, и собственником части помещения.

 

Аналогичная проблема возникает в случае, когда собственник передает принадлежащую ему часть многоквартирного дома (свои помещения) третьему лицу на основании договора аренды. В соответствии со ст. 797 Гражданского кодекса Украины, плата, которая взимается с арендатора строения (его отдельной части), состоит из платы за пользование строением и платы за пользование земельным участком. Таким образом, при буквальном толковании указанной нормы, сумма земельного налога включается в арендную плату, которая уплачивается арендодателю.

 

В указанном случае также может возникнуть проблема двойного налогообложения, поскольку налог будет уплачиваться дважды – арендатором помещений при выплате арендной платы и на основании данных земельного кадастра (в котором нет данных как об арендаторе, так и о собственнике части многоквартирного дома, который сдает помещения в аренду).

 

Ст. 286 Налогового кодекса устанавливает, что плательщики налога на землю (за исключением физических лиц) самостоятельно рассчитывают сумму налога ежегодно и подают налоговому органу декларацию установленной формы с разбивкой суммы помесячно.

 

Таким образом, Налоговый кодекс устанавливает в частности, что если юрлицу принадлежит помещение в многоквартирном доме, такое юрлицо должно подавать соответствующую декларацию по налогу на землю. Однако в этом случае мы сталкиваемся с ранее описанной проблемой – непонятно из чего должен быть рассчитан налог, если должны быть использованы данные земельного кадастра, в которых нет сведений о юрлице и его доле.

 

Что касается физических лиц – они не должны подавать налоговую декларацию по налогу на землю, однако же являются плательщиками земельного налога. То есть налог может быть начислен физлицу и ему может быть направлено соответствующее уведомление-решение на уплату налога. Однако в данном случае также непонятно, каким образом налог будет рассчитываться и начисляться, если данных о собственнике помещения в земельном кадастре нет.

 

НАШ ВЫВОД

 

Налоговый кодекс Украины, определяя порядок начисления и уплаты налога на землю, устанавливает противоречивые правила начисления налога в случае, если плательщик является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме. Поскольку основанием для начисления налога являются данные земельного кадастра, проблема связана с тем, что данные о таком собственнике помещений в кадастре не содержаться. Кадастр содержит данные о собственнике или управителе всего дома, которому (которым) земельный участок принадлежит на праве собственности и аренды. То есть, возникает вопрос относительно того, как и кому начисляется налог, и на каком основании уплачивать налог собственнику помещений. Проблема «двойного счета» в связи с уплатой земельного налога будет иметь место, как для собственника всего дома, так и для собственника части помещений.

 

Также непонятно, на каком основании и исходя из чего, собственник помещений должен самостоятельно рассчитать налог на землю и подать соответствующую декларацию в налоговый орган в установленный законодательством период.

 

В случае аренды помещений, возникает ситуация, при которой арендатор платит налог, включая его в сумму арендной платы (в соответствии с требованиями ГК Украины), но и собственник также должен уплатить налог на землю, в соответствии с данными земельного кадастра.

 

Исходя из изложенного, мы полагаем, в данном случае имеет место яркий пример конфликта интересов, то есть нормы закона допускают двойственное толкования прав и обязанностей налогоплательщика, что является основанием для принятия решения в пользу именно налогоплательщика.