Разделы
Консультации, Публикации, Аналитика

Реформы строительной отрасли

Сообщаем, что Кабинет Министров Украины анонсировал подачу в Парламент законопроекта, предусматривающего существенное реформирование деятельности в градостроительстве.

 

Правительство сообщило о подаче на рассмотрение Верховной Рады Украины проекта Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – «Закон»)

По сообщению Кабмина, разработчики проекта закона подошли к вопросу с точки зрения подготовки новой базы, регулирующей вопросы строительства, а не стали переписывать существующие нормы УССР, которые изменялись с учетом необходимости. Однако нормы, которые предлагается принять, в большинстве своем дублируют существующие нормы, которые не исполняются, как на государственном, так и на местном уровнях.

Власть декларирует сокращение разрешительных процедур с существующих 93 до 23. При этом срок получения всех необходимых разрешений должен сократиться с нынешних 415 до 60 дней.

По сути, указанный проект Закона является новой редакцией существующего и множество раз изменявшегося Закона Украины «О планировании и застройке территорий», который определяет порядок осуществления деятельности, связанной со строительством и застройкой территорий объектами градостроительства любого назначения.

Как и ранее, проект закона предполагает, что для осуществления застройки территорий в населенном пункте разрабатывается генеральный план застройки, который должен устанавливать стратегию развития населенного пункта. Кроме того, законодатель предлагает ввести дополнительное понятие в градостроительной документации – зонинг территории, который представляет собой определенные условия и ограничения застройки. Следует отметить, что проектом предусматривается, что в случае отсутствия зонинга или утвержденного детального плана территории, предоставление земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности для градостроительных целей запрещено. При этом, порядка разработки, согласования и утверждения зонинга не существует. Проектом предусмотрено, что такой порядок устанавливается соответствующим центральным органом власти в сфере строительства. В случае отсутствия зонинга инвестор может обратиться к исполкому местного совета с предложением относительно его разработки с оплатой инвестором всех проектных работ и сохранением функций застройщика за исполкомом. Соответствующий инвестиционный договор должен быть заключен в течение 10 дней с момента поступления предложения.

Также проектом закона предусматривается введение градостроительного кадастра, который содержал бы данные о существующей градостроительной документации, различные условия развития территорий, государственные строительные нормы и пр. информацию. Градостроительный кадастр должен вестись с учетом данных земельного кадастра.

Проект закона устанавливает порядок проектирования и строительства объектов, который предусматривает:

  • получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

  • разработку проектной документации и ее экспертиза в установленных случаях;

  • утверждение проектной документации;

  • осуществление подготовительных и строительных работ;

  • принятие объекта в эксплуатацию;

  • регистрация права собственности на объект.

Предполагается, что застройка приусадебных, дачных и садовых участков будет осуществляться на основании строительного паспорта, который определяет градостроительные условия размещения жилого дома не выше двух этажей и с площадью до 300 кв.м, а также хозяйственных строений, гаражей и пр. Строительный паспорт предоставляется органом ГАСК бесплатно в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления застройщика и пакета документов, который должен быть утвержден самим ГАСК. Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градостроительных условий и ограничений.

Подход законодателя к определению перечня исходных данных для проектирования практически не изменился. К исходным данным относятся градостроительные условия и ограничения и задание на проектирование, определяющее требования застройщика к решениям и свойствам объекта, его стоимости, параметрам. Задание на проектирование составляется на основании градостроительных условий и ограничений и технических условий. Исходными данными также определяется вопрос паевого участия застройщика в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Таким образом, в части определения исходных данных застройщика для проектирования объекта, существенных изменений не предполагается.

Что касается проектной документации, как и прежде, предполагается ее разработка на основании требований законодательства Украины. Проектная документация не требует согласования и государственными органами, органами местного самоуправления и юридическими лицами, созданными такими органами. При этом, в случаях, предусмотренных проектом Закона, требуется проведение экспертизы проекта строительства, а его утверждение осуществляется после получения положительного заключения экспертизы (речь идет об объектах IV и V категорий сложности, объектах, сооружаемых на территориях со сложными техногенными, геологическими и инженерными условиями, объектах, строящихся с привлечением бюджетных средств.

Новый подход законодателя обнаруживается в вопросе возникновения права застройщика на выполнение строительных работ. Так, право на выполнение строительных работ возникает у застройщика после направления в адрес ГАСК уведомления о начале проведения строительных работ (для объектов, строящихся по строительному паспорту), регистрации ГАСК декларации о начале выполнения строительных работ (для объектов, относящихся к I-III категориям сложности) или после выдачи застройщику разрешения на выполнение строительных работ (для объектов IV и V категорий сложности). При этом отнесение объектов к I-III категориям сложности осуществляется ГАСК, а к IV и V категориям сложности – Кабинетом Министров с утверждением соответствующего перечня объектов.

Декларация о начале выполнения строительных работ регистрируется ГАСК в течение 5 рабочих дней с момента подачи. При этом в регистрации может быть отказано в случае, если декларация подана или оформлена с нарушением установленных требований.

Разрешение на выполнение строительных работ выдается для строительства объектов IV и V категорий сложности на основании заявления и прилагаемых документов, перечень которых определяется Кабмином.

Законопроект предполагает отмену необходимости получения разрешения на выполнение подготовительных работ. Такие работы могут проводиться застройщиком после получения права на земельный участок с уведомлением ГАСК о начале таких работ.

В соответствии с положениями относительно разрешения на выполнение строительных работ, разработчики проекта Закона подошли и к вопросу принятия объекта в эксплуатацию. Так, принятие в эксплуатацию объектов, относящихся к I-III категориям сложности, а также объектов, построенных на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации ГАСК декларации застройщика о готовности объекта. Ввод в эксплуатацию объектов IV и V категорий сложности осуществляется на основании акта готовности с выдачей сертификата ГАСК.

 

В сущности, проект закона не предусматривает механизмов, которые позволили бы рационально и как можно скорее реализовать его положения, связанные с планированием и строительством. В частности, проект не предполагает установления каких-либо ограничений, связанных с разработкой и утверждением местных генеральных планов местными властями, что, как и прежде, дает им возможность саботировать согласование и утверждение таких планов и, как следствие, разработку градостроительной документации.

 

Также необходимо отметить, что разработчики проекта Закона предлагают внести изменения в ряд действующих законодательных актов.

Так, предполагается внесение изменений в Кодекс об административных правонарушениях, с целью установления ответственности за осуществление строительства без разрешения или уведомления органов ГАСК, а также за эксплуатацию не принятого объекта, (в зависимости от категории объекта, размер такой ответственности может составить от 17 000 до 850 000 гривен), за нарушение установленных сроков, самовольное строительство и пр.

Земельный кодекс Украины предлагается дополнить положениями о полномочиях исполнительных органов местных советов в сфере земельных отношений при отводе земель для градостроительных нужд (в частности речь идет о том, что указанные органы осуществляют бесплатную передачу, продажу и предоставление в пользование земельных участков, утверждают проекты землеустройства относительно отвода участков и пр.).

Также изменения, в связи с возможным принятием Закона «О регулировании градостроительной деятельности», предлагается внести в Законы Украины «Об инвестиционной деятельности», «Об основах градостроительства», «О пожарной безопасности», «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения», «Об энергосбережении», «Об ответственности в сфере нарушения градостроительной деятельности», «Об архитектурной деятельности» и ряд иных законов.

 

В заключение следует отметить, что проект Закона «О регулировании градостроительной деятельности», предусматривая некоторые изменения в процедуре планирования, проектирования, осуществления строительства и ввода готового объекта в эксплуатацию, а также сокращение сроков выполнения определенных действий, фактически не меняет основной подход к градостроительной деятельности, оставляя за местными властями возможность препятствовать осуществлению проектирования и строительства, путем не утверждения необходимых документов.