Разделы
Консультации, Публикации, Аналитика

Реформы строительной отрасли

Сообщаем, что Парламент Украины одобрил все предложения Президента, которые были основанием для наложения вето на Закон «О регулировании градостроительной деятельности».

 

Напомним, 13 января 2011 года Верховная Рада Украины приняла в целом законопроект «О регулировании градостроительной деятельности», который, по словам его инициаторов, предусматривал существенное реформирование деятельности в строительстве. По сообщению Кабмина, разработчики проекта закона подошли к вопросу с точки зрения подготовки новой базы, регулирующей вопросы строительства, а не стали переписывать существующие нормы УССР, которые изменялись с учетом необходимости. Однако несмотря на декларации, на деле нормы законопроекта, в большинстве своем дублируют существующие нормы, которые не исполняются, как на государственном, так и на местном уровнях.

 

По результатам принятия закона, он был направлен на подпись Президенту. Однако В.Янукович воспользовался своим правом вето и вернул законопроект в Парламент со своими предложениями.

 

В конце февраля 2011 года парламентарии рассмотрели и одобрили все поправки Президента к законопроекту и приняли новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – «Закон»).

 

По сути, указанный Закон представляет собой новую редакцию существующего и множество раз изменявшегося Закона Украины «О планировании и застройке территорий», который определяет порядок осуществления деятельности, связанной со строительством и застройкой территорий объектами градостроительства любого назначения. При этом, Закон «О планировании и застройке территорий» с момента вступления в силу Закона, будет считаться утратившим силу.

 

Законом, как и в существующей редакции Закона «О планировании и застройке территории» предполагается, что для осуществления застройки территорий в населенном пункте разрабатывается генеральный план застройки, который должен устанавливать стратегию развития населенного пункта.

 

Как и прежде, основным видом градостроительной документации на местном уровне является генеральный план населенного пункта. Генеральный план предполагает определение долгосрочной стратегии планирования и застройки территории населенного пункта. В составе генерального плана может быть разработан план зонирования территории (такой план может быть разработан как отдельный вид градостроительной документации после утверждения генерального плана). То есть законодатель ввел дополнительное понятие в градостроительной документации – план зонирования территории (зонинг), который представляет собой определенные условия и ограничения использования территорий. При этом, порядка разработки, согласования и утверждения зонинга не существует. Законом предусмотрено, что такой порядок устанавливается соответствующим центральным органом власти в сфере строительства.

 

В соответствии с требованием Президента, депутаты одобрили обязательное проведение общественных слушаний в отношении генеральных и детальных планов населенных пунктов, а также планов зонирования территорий.

 

Также Законом предусматривается введение градостроительного кадастра, который содержал бы данные о существующей градостроительной документации, различные условия развития территорий, государственные строительные нормы и пр. информацию. Градостроительный кадастр должен вестись с учетом данных земельного кадастра.

 

Закон устанавливает порядок проектирования и строительства объектов, который предусматривает:

-   получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

-   разработку проектной документации и ее экспертиза в установленных случаях;

-   утверждение проектной документации;

-   осуществление подготовительных и строительных работ;

-   принятие объекта в эксплуатацию;

-   регистрация права собственности на объект.

 

Предполагается, что застройка приусадебных, дачных и садовых участков будет осуществляться на основании строительного паспорта, который определяет градостроительные условия размещения жилого дома не выше двух этажей и с площадью до 300 м2, а также хозяйственных строений, гаражей и пр. Строительный паспорт предоставляется органом ГАСК бесплатно в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления застройщика и пакета документов, который должен быть утвержден самим ГАСК. Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градостроительных условий и ограничений.

 

Подход законодателя к определению перечня исходных данных для проектирования практически не изменился. К исходным данным относятся градостроительные условия и ограничения и задание на проектирование, определяющее требования застройщика к решениям и свойствам объекта, его стоимости, параметрам. Задание на проектирование составляется на основании градостроительных условий и ограничений и технических условий. Исходными данными также определяется вопрос паевого участия застройщика в развитии инфраструктуры населенного пункта. Срок выдачи технических условий ограничен 10-ю рабочими днями с момента регистрации заявления об их выдачи.

 

Таким образом, в части определения исходных данных застройщика для проектирования объекта, существенных изменений не предполагается.

 

Что касается проектной документации, как и прежде, предполагается ее разработка на основании требований законодательства Украины. Проектная документация не требует согласования с государственными органами, органами местного самоуправления и юридическими лицами, созданными такими органами. При этом, в случаях, предусмотренных Законом, требуется проведение экспертизы проекта строительства, а его утверждение осуществляется после получения положительного заключения экспертизы (речь идет об объектах IV и V категорий сложности, объектах, сооружаемых на территориях со сложными техногенными, геологическими и инженерными условиями, объектах, строящихся с привлечением бюджетных средств).

 

Новый подход законодателя обнаруживается в вопросе возникновения права застройщика на выполнение строительных работ. Так, право на выполнение строительных работ возникает у застройщика после направления в адрес ГАСК уведомления о начале проведения строительных работ (для объектов, строящихся по строительному паспорту), регистрации ГАСК декларации о начале выполнения строительных работ (для объектов, относящихся к I-III категориям сложности) или после выдачи застройщику разрешения на выполнение строительных работ (для объектов IV и V категорий сложности)[1]. При этом отнесение объектов к I-III категориям сложности осуществляется ГАСК, а к IV и V категориям сложности – Кабинетом Министров с утверждением соответствующего перечня объектов.

 

Декларация о начале выполнения строительных работ регистрируется ГАСК в течение 5 рабочих дней с момента подачи. При этом в регистрации может быть отказано в случае, если декларация подана или оформлена с нарушением установленных требований.

 

Разрешение на выполнение строительных работ выдается для строительства объектов IV и V категорий сложности на основании заявления и прилагаемых документов, перечень которых определяется Кабмином.

 

Закон предполагает отмену необходимости получения разрешения на выполнение подготовительных работ. Такие работы могут проводиться застройщиком после получения права на земельный участок с уведомлением ГАСК о начале таких работ или же после получения разрешение на строительные работы.

 

В соответствии с положениями относительно разрешения на выполнение строительных работ, разработчики Закона подошли и к вопросу принятия объекта в эксплуатацию. Так, принятие в эксплуатацию объектов, относящихся к I-III категориям сложности, а также объектов, построенных на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации ГАСК декларации застройщика о готовности объекта. Ввод в эксплуатацию объектов IV и V категорий сложности осуществляется на основании акта готовности с выдачей сертификата ГАСК.

 

В сущности, закон не предусматривает механизмов, которые позволили бы рационально и как можно скорее реализовать его положения, связанные с планированием и строительством. В частности, не предполагается установление каких-либо ограничений, связанных с разработкой и утверждением местных генеральных планов местными властями, что, как и прежде, дает им возможность саботировать согласование и утверждение таких планов и, как следствие, разработку градостроительной документации.

 

Предусматривается внесение изменений в Кодекс об административных правонарушениях, с целью установления ответственности за осуществление строительства без разрешения или уведомления органов ГАСК, а также за эксплуатацию не принятого объекта, (в зависимости от категории объекта, размер такой ответственности может составить от 17 000 до 850 000 гривен), за нарушение установленных сроков, самовольное строительство и пр.

 

Земельный кодекс Украины будет дополнен положениями о полномочиях исполнительных органов местных советов в сфере земельных отношений при отводе земель для градостроительных нужд (в частности речь идет о том, что указанные органы осуществляют бесплатную передачу, продажу и предоставление в пользование земельных участков, утверждают проекты землеустройства относительно отвода участков и пр.).

 

Также изменения, в связи с принятием Закона «О регулировании градостроительной деятельности», предлагается внести в Законы Украины «Об инвестиционной деятельности», «Об основах градостроительства», «О пожарной безопасности», «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения», «Об энергосбережении», «Об ответственности в сфере нарушения градостроительной деятельности», «Об архитектурной деятельности» и ряд иных законов.

 

В заключение следует отметить, что Закон «О регулировании градостроительной деятельности», предусматривая некоторые изменения в процедуре планирования, проектирования, осуществления строительства и ввода готового объекта в эксплуатацию, а также сокращение сроков выполнения определенных действий, фактически не меняет основной подход к градостроительной деятельности, оставляя за местными властями возможность препятствовать осуществлению проектирования и строительства, путем не утверждения необходимых документов. При этом, «революционных» изменений, которые были анонсированы Правительством при подаче законопроекта на рассмотрение Парламенту, Закон, по нашему мнению, не предусматривает. Исключение в данном случае составляют некоторые послабления, связанные с проектированием, строительство и вводом в эксплуатацию технически несложных объектов (I – III категорий сложности).

 



[1] В настоящее время к объектам IV категории сложности относятся архитектурно сложные, но технически особо сложные  или технически сложные, но архитектурно особо сложные объекты (например многоэтажные (более 10 этажей) жилые дома, общежития, гостиницы 1-2 разрядов, школы, лицеи, университеты, банки, биржи, бизнес-центры, больницы, поликлиники, бассейны, катки, музеи, кинотеатры, универсамы, дома торговли, речные вокзалы, торговые центры, центры развлечений и досуга и пр.). К объектам V категории сложности относятся архитектурно и технически особо сложные объекты (например многоэтажные жилые комплексы, театры, цирки, ж/д, аэро, морские вокзалы, телецентры, храмы, спортивные центры и пр.).