Разделы
Консультации, Публикации, Аналитика

Регистрация прав на объекты незавершенного строительства

5 июля 2012 года Верховная Рада Украины приняла Закон №5059-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию ипотечному кредитованию», который регулирует процедуру регистрации имущественных прав на объекты незавершенного строительства.

Закон был разработан с целью реализации Постановления Кабинета Министров Украины от 25.04.2012 года № 343 «Об утверждении Порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий».

Напомним, что вышеуказанное Постановление было принято по социальной инициативе Президента Украины и предусматривает возможность каждого гражданина, состоящего на квартирной очереди, получить кредит в коммерческом банке под 3% годовых на срок до 15 лет. При этом удешевление ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан осуществляется при помощи возмещения части процентов по кредитам на строительство или покупку жилья государством. Таким образом, возникают долгосрочные обязательства государства и риски для граждан, в случае их не исполнения.

Кроме того, авторы Закон отмечают, что на первичном рынке жилья часто происходит продажа жилья, строительство которого не завершено, в том числе при помощи заключения договоров отчуждения имущественных прав на такое жилье. При этом, законодательство, регулирующее отношения по отчуждению имущественных прав в настоящий момент является несовершенным и не полностью защищает заемщика и финансовое учреждение, кредитующее заемщика, от рисков признания таких договоров недействительными.

С целью устранения вышеуказанных рисков Законопроектом вносятся соответствующие изменения в ряд нормативно-правовых актов, таких как Земельный и Бюджетный кодексы, Законы Украины «Об ипотеке», «Об аренде земли», «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений».

В частности, Законом предусмотрено, что в Бюджетном кодексе в перечень защищенных статей бюджета будут включены расходы на компенсацию части процентов по кредитам, полученным на строительство или приобретение жилья в рамках программы Президента по льготному кредитованию. Это норма будет необходима, чтобы уберечь граждан от рисков в случае нехватки средств бюджета и будет действовать в 2013 и последующих годах.

Согласно Закону, инвестирование и финансирование строительства объектов, которое осуществляется по бюджетным программам, предусматривающим предоставление гражданам государственной поддержки на строительство или приобретение жилья, может осуществляться путем подписания между заказчиками строительства и гражданами договоров купли-продажи имущественных прав на квартиры в объектах незавершенного строительства.

Также, Закон вводит обязательную государственную регистрацию имущественных прав на объекты незавершенного строительства и их части. На наш взгляд данная норма позволит уберечь граждан, приобретающих имущественные права на квартиры в здании, находящемся на этапе строительства, от двойной продажи застройщиком одного и того же помещения разным лицам.

Кроме того, в Законе устанавливается, что право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли или договором отчуждения права аренды земли, зарегистрированного в соответствии с законом.

При приобретении права аренды земельного участка на основании договора отчуждения права аренды земли первичный договор аренды земли, право на которую отчуждается, прилагается к договору отчуждения права аренды земли в каждом таком случае. При этом, на договоре аренды земельного участка орган государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество делает отметку о переходе права аренды земельного участка.

 

Следует отметить, что право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено ее арендаторам, другим лицам, внесено в уставной капитал, передано в залог. Но в случае, если строительство уже начато арендатор имеет право отчуждать арендодателю права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности из земель жилой или общественной застройки на срок и на условиях, определенных первичным договором аренды, или если отчуждение предусмотрено первичным договором аренды.

 

Также Законом установлено, что отчужденное право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.